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      存量房貸利率怎么降?降多少?

      2024年10月01日 10:53:49 | 來源:咸陽(yáng)視聽網(wǎng)
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      購(gòu)房人最近關(guān)心的問題終于有了答案:存量房貸利率調(diào)降明確了相關(guān)安排!

      9月29日,中國(guó)人民銀行發(fā)布公告,并指導(dǎo)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布倡議:各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對(duì)存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實(shí)施批量調(diào)整。

      怎么降?降多少?這次發(fā)布的相關(guān)政策都作出了明確安排——

      1、哪些房貸能調(diào)降?

      根據(jù)安排,各商業(yè)銀行將于2024年10月31日統(tǒng)一調(diào)降。這意味著,如果借款人的房貸是商業(yè)銀行在10月31日前發(fā)放的,都屬于存量房貸,可以參與此次調(diào)降。

      而且,此次安排明確,首套、二套及以上存量房貸都可調(diào)整。

      2、到底降到多少?

      只要是浮動(dòng)利率的商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款,基本上都要根據(jù)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)變動(dòng)進(jìn)行調(diào)整,但有一項(xiàng)通常不會(huì)變,就是加點(diǎn)幅度。借款人的房貸在不同地區(qū)、不同時(shí)期發(fā)放的,加點(diǎn)幅度也有所不同。

      此次安排明確了一條準(zhǔn)線——LPR減30個(gè)基點(diǎn)。對(duì)于大部分已經(jīng)取消房貸利率下限的城市,如果加點(diǎn)幅度高于減30個(gè)基點(diǎn),可以調(diào)降成不低于LPR減30個(gè)基點(diǎn),且不區(qū)分首套還是二套;如果已經(jīng)比這個(gè)幅度低了,就不用調(diào)整了。

      根據(jù)安排,利率調(diào)降不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款利率下限。因此,對(duì)于仍有新發(fā)放房貸利率政策下限的城市——北京、上海、深圳,調(diào)降安排又不一樣,主要是二套房調(diào)降有些區(qū)別。

      目前,北京、上海、深圳的新發(fā)放首套房貸利率下限均低于LPR減30個(gè)基點(diǎn),所以此次這三地的首套存量房貸利率也按照不低于LPR減30個(gè)基點(diǎn)調(diào)降。但針對(duì)二套房,就與當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套房貸利率下限政策密切相關(guān):

      北京——五環(huán)以內(nèi)的二套存量房貸利率調(diào)整為L(zhǎng)PR減5個(gè)基點(diǎn);五環(huán)以外是LPR減25個(gè)基點(diǎn)。

      上海——自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)的二套存量房貸利率調(diào)整為L(zhǎng)PR減25個(gè)基點(diǎn);其他為L(zhǎng)PR減5個(gè)基點(diǎn)。

      深圳——二套存量房貸利率調(diào)整為L(zhǎng)PR減5個(gè)基點(diǎn)。

      圖為江蘇省海安市一家銀行的個(gè)人貸款中心工作人員為客戶辦理個(gè)人貸款業(yè)務(wù)。(新華社發(fā))

      3、“降至新發(fā)放貸款利率附近”,到底有多“近”?

      此前,中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝9月24日在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上明確表示,引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近。

      調(diào)整后新增與存量房貸利差收窄了多少?每個(gè)借款人的房貸是在不同地區(qū)、不同時(shí)期發(fā)放的,只能根據(jù)現(xiàn)有公開數(shù)據(jù)大致估算一下。

      以9月發(fā)布的5年期以上LPR3.85%估算,調(diào)降30個(gè)基點(diǎn)后的存量房貸利率將降至約3.55%。這略低于2024年前8個(gè)月全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率水平——3.61%。調(diào)降后的這一利率,較7月末全部存量房貸加權(quán)平均利率——4.06%,下降約0.5個(gè)百分點(diǎn)。

      4、調(diào)降后能節(jié)省多少利息支出?

      借款人要想算出具體可節(jié)省的利息,要結(jié)合LPR變動(dòng)、重定價(jià)日、合同約定利率等綜合計(jì)算,情況不同結(jié)果也不同,但有一些明顯利好可以關(guān)注。

      首先,借款人可通過目前合同約定的房貸利率加點(diǎn)情況,和調(diào)降后的加點(diǎn)情況對(duì)比,算出下降幅度。關(guān)于調(diào)降加點(diǎn)幅度的利好,借款人在11月份就可以享受到了。

      例如,如果目前借款人的房貸利率是LPR加55個(gè)基點(diǎn),調(diào)整后降至LPR減30個(gè)基點(diǎn),降幅為85個(gè)基點(diǎn)。以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例,調(diào)整后借款人可減少每月利息支出400多元,節(jié)省利息總額超14萬元。

      其次,今年2月、7月,5年期以上LPR已調(diào)降兩次,累計(jì)下降35個(gè)基點(diǎn)。按100萬元商貸、30年等額本息還款方式估算,這兩次降息可為借款人減少每月利息支出約200元,節(jié)省利息總額超7萬元。

      此外,在10月31日存量房貸利率統(tǒng)一調(diào)降之前,5年期以上LPR在10月21日正好有一次調(diào)整。9月27日中國(guó)人民銀行已下調(diào)政策利率20個(gè)基點(diǎn),這或?qū)⒁龑?dǎo)此次LPR同步下行。

      假設(shè)5年期以上LPR跟隨政策利率下降20個(gè)基點(diǎn),由當(dāng)前的3.85%降至3.65%。如果有借款人正好在此次降息后迎來重定價(jià)日,在存量房貸批量調(diào)整后,就能立馬享受到存量房貸利率將降至3.35%的利好。

      沒趕上這次降息的借款人也不用著急,可在合同約定的重定價(jià)日,用最新的LPR減30個(gè)基點(diǎn)計(jì)算利率,也許那個(gè)時(shí)候LPR累計(jì)下降了更多。

      5、固定利率的房貸借款人還有機(jī)會(huì)調(diào)整嗎?

      眼看LPR持續(xù)下行,一些固定利率的房貸借款人也許會(huì)心動(dòng),這次安排提供了轉(zhuǎn)成浮動(dòng)利率的機(jī)會(huì)。

      中國(guó)人民銀行的公告顯示,固定利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商,由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款置換存量貸款。

      如何置換呢?根據(jù)公告安排,固定利率存量房貸,要先轉(zhuǎn)換為最新LPR加點(diǎn)形式,再將加點(diǎn)幅度調(diào)整為減30個(gè)基點(diǎn)。

      例如,利率為4%的固定利率存量房貸,按9月發(fā)布的5年期以上LPR——3.85%計(jì)算,先將其固定利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加15個(gè)基點(diǎn),再根據(jù)此次批量調(diào)降要求,可將加15個(gè)基點(diǎn)調(diào)整為減30個(gè)基點(diǎn)。

      6、存量房貸利率還會(huì)批量調(diào)整嗎?

      中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,絕大多數(shù)借款人可通過網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等渠道完成“一鍵式操作”,無需到商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理。也就是說,此次批量調(diào)降,大部分存量房貸借款人無需申請(qǐng)辦理,銀行會(huì)主動(dòng)實(shí)施、如期完成。

      但是,這也可能是銀行最后一次批量調(diào)整存量房貸利率了。

      9月29日中國(guó)人民銀行發(fā)布公告,完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制。這意味著,中國(guó)人民銀行正著手建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長(zhǎng)效機(jī)制,今后存量房貸利率將由銀行、客戶雙方基于市場(chǎng)化原則自主協(xié)商,進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

      根據(jù)公告,自2024年11月1日起,符合條件的存量房貸借款人,可與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度,同時(shí)也可調(diào)整重定價(jià)周期。

      怎樣才算符合條件?公告明確了一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)——在浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款與全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)。

      也就是說,新老房貸利差擴(kuò)大到一定水平時(shí),才能通過協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點(diǎn)幅度。中國(guó)人民銀行還將在官網(wǎng)按季度發(fā)布全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率,供商業(yè)銀行和借款人參考。

      此外,中國(guó)人民銀行已取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。記者了解到,重定價(jià)周期可為按年、按半年、按季度等。

      了解完這些,如果借款人仍對(duì)調(diào)降安排有疑問,可關(guān)注承貸商業(yè)銀行官方平臺(tái)發(fā)布的有關(guān)信息,或者聯(lián)系銀行工作人員詢問。

      (來源:新華社)

      (責(zé)編:芳菲 審核:韓芳 簽發(fā):呂驥)


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